大規模修繕工事の周期【立島】
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セーフティーライフ大規模修繕事業部SLIFE.DESIGNの立島です。
東京オリンピック、ついに開幕しましたね！
開催に至るまでいろいろとありましたが、4年に一度（今回は5年でしたが）のこの大会。
コロナ禍でたくさんの制約がある中、ひたむきに戦っている選手の姿は本当にかっこいいですね！
そんな大活躍をTV画面越しに応援している今日この頃です。
さて本日は、4年に１度ならぬ〇〇年に１度の大規模修繕周期についてのお話です。
マンションやアパート、資産物件をお持ちのオーナー様
今お持ちの物件は築何年くらいでしょうか？
もしくは、前回の大規模修繕工事を行ってからどのくらい年数が経っているでしょうか？
建物は、長い間手入れをせずに放置していると様々な劣化が進みます。
そして劣化が進行すればするほど、修繕時のコストが余計にかかり、大きな支出となってしまうケースがあります。
必要以上に大きな費用をかけずに済むには、定期的なメンテナンスを適切に行う事がポイントとなってきます。
大規模修繕の周期は12年周期ってホント？！
大規模修繕の周期は、一般的に12年～15年程度に1度と言われています。
これには２つの理由があります。
1つは、国土交通省が定めている【大規模修繕計画作成ガイドライン】に、以下のように記されているためです。
計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上とし、既存マンションの場合は、25年以上とします。
計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。（中略） また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが２回含まれる期間以上とします。
（引用：国土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン 「5 計画期間の設定」）
このガイドラインが12年に１度の理由となっています。
管理会社さんでも、国が定めるこのガイドラインに沿った長期修繕計画を作っているところが多いはずです。
2つめの理由としては、建物に使われている建材・部材が関係しています。
一般的に、マンションやアパートに使用されている塗料・防水材・タイル等の建築部材には、メーカーが出している期待耐久年数や保証期間があります。
その期間が、塗料の耐久年数でだいたい10年～15年程度、保証年数で長くても10年程度という場合が多いです。
（この数字は、建物の立地や日当たりなど環境にも左右されます）
そのため、10年を過ぎると一度点検を行い、劣化状況をみて次の修繕を検討する必要があります。
また、例えばタイルの割れや欠損があった場合、そのタイルを交換もしくは新規に貼らなくてはいけません。
しかし、およそ15年に1回程度の割合で、タイルなどの商品はリニューアルされています。
該当商品の在庫がなければ、同メーカーの後継品やよく似た商品での代替となるので、どうしても出来上がりに見た目で差が出てしまうことが多いです。
そのため、あまり古い材料の場合は手直しが難しいケースもあります。
大規模修繕の周期を延ばすには？
大規模修繕の周期がおよそ12～15年であることは上記の理由からとなります。
しかし、オーナー様にとってみれば「12年に1度？あっという間だな」という印象を持たれたり、
「頻繁に大規模修繕を行うと費用がかかりすぎる！」と心配に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
いくら必要な事とは言え、大きなコストがかかる大規模修繕。
さらには足場が架かるなどで居住者や近隣にも気を使う事が多々出てくるので、できるなら少しでも先延ばしにして回数を減らしたいですよね。
それには高耐久な修繕工事を行うことがポイントです。
例えば、外壁塗装の塗料の耐久年数ランクを上げる、修繕する際の部材や工法などをよりしっかりとした高耐久なものを選択することです。
これにより、耐久年数が長くなり、12年のスパンから少しでも先延ばしにすることが可能となります。
建物の将来的な寿命を延ばすにも、現状把握と修繕計画はとても重要です。
12年の修繕時期が迫っていたとしても、劣化状況によっては少し工事を先延ばしにできるかもしれません。
もしくは、修繕が必要な箇所を予め選定し、必要な箇所を少しずつメンテナンスする手もありますね。
まずは建物の現状＝劣化進行具合をしっかりと把握し、長期修繕計画の見直しをしてみるのはいかがでしょうか。
現状把握と修繕項目の選定は、また別の記事でご紹介しますね。
本日もお読みいただきありがとうございました！
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